Ziel der Prüfung

Die Unterlagenprüfung dient nicht dazu, einen Ordner abzuhaken.
Sie dient dazu, drei Dinge sauber zu beantworten:

Ist das Objekt rechtlich und wirtschaftlich sauber?
Welche Risiken und Kosten kommen auf uns zu?
Ist der aufgerufene Kaufpreis dafür angemessen?

Der Maßstab ist also nie nur Vollständigkeit, sondern immer:
Was in den Unterlagen beeinflusst Sicherheit, Vermietbarkeit, Kosten, Exit und Preis?

1. Pflichtunterlagen anfordern

Ohne diese Unterlagen ist keine belastbare Prüfung möglich.

Exposé
Grundbuchauszug
Teilungserklärung mit allen Nachträgen
Aufteilungsplan / Grundriss
Wohnflächenberechnung
WEG-Protokolle der letzten 3-5 Jahre
aktueller Wirtschaftsplan
letzte Hausgeld- bzw. Nebenkostenabrechnungen
Energieausweis
bei vermieteter Einheit: Mietvertrag, Nachträge, Zahlungsnachweise, Kautionsnachweis

Sinnvolle Zusatzunterlagen:

Beschlusssammlung
Verwaltervertrag
Rücklagenstand
Sanierungshistorie
Wartungs- und Prüfberichte
Bauakte / Baugenehmigungen
Baulastenverzeichnis
Altlastenverzeichnis
Gebäudeversicherung
bei Sonderfällen: Erbpacht, Denkmalschutz, Sanierungsgebiet

2. Exposé prüfen – stimmt das Bild, das verkauft wird?

Das Exposé ist Vertriebsunterlage, nicht Wahrheit. Deshalb immer auf Plausibilität prüfen.

Stimmen Adresse, Etage, Baujahr, Zimmerzahl und Wohnfläche?
Ist der Nutzungsstatus korrekt: leer, vermietet oder frei werdend?
Ist die ausgewiesene Miete tatsächlich die Kaltmiete?
Sind Modernisierungen konkret benannt oder nur pauschal behauptet?
Passen Fotos, Beschreibung und Eckdaten zusammen?
Gibt es auffällig viele unpräzise Formulierungen?

Prüfgedanke:
Wird hier ein Objekt sauber beschrieben – oder eher gut verkauft?

3. Grundbuch prüfen – was ist rechtlich tatsächlich vorhanden?

Hier geht es um Eigentum, Rechte und Belastungen. Das ist oft unspektakulär, aber regelmäßig kaufentscheidend.

Eigentumsverhältnisse

Ist der Verkäufer auch der eingetragene Eigentümer?

Rechte in Abteilung II

Gibt es Wohnrechte, Nießbrauch, Wegerechte, Leitungsrechte oder sonstige Belastungen?
Schränken diese die Nutzung, Vermietung oder Verwertbarkeit ein?

Belastungen in Abteilung III

Sind Grundschulden eingetragen?
Sind diese im Verhältnis zum Kaufpreis auffällig hoch?
Könnte die Löschung oder Freigabe die Abwicklung erschweren?
Gibt die Höhe der Belastung Hinweise auf Spielraum in der Verhandlung?

Prüfgedanke:
Ist das Grundbuch sauber – oder steckt dort bereits ein Problem, das später Zeit oder Geld kostet?

4. Teilungserklärung prüfen – was gehört wirklich zur Einheit?

Entscheidend ist nicht, was im Exposé steht, sondern was rechtlich geregelt ist.

Ist die Teilungserklärung vollständig vorhanden?
Sind alle Nachträge beigefügt?
Was gehört zum Sondereigentum?
Was gehört zum Gemeinschaftseigentum?
Welche Sondernutzungsrechte bestehen?
Sind Keller, Stellplatz, Garten, Terrasse oder sonstige Nebenflächen sauber zugeordnet?
Gibt es Nutzungsbeschränkungen?
Gibt es Regelungen, die Vermietung, Umbau oder spätere Veräußerung erschweren?
Gibt es unfaire oder ungewöhnliche Kostenverteilungen?

Prüfgedanke:
Kaufen wir genau das, was wir zu kaufen glauben – oder nur einen Teil davon?

5. Grundriss und Wohnfläche – passt die Fläche zur Realität?

Fehler bei der Wohnfläche sind kein Nebenthema. Sie wirken direkt auf Preis, Finanzierung und Exit.

Passt der Grundriss zur tatsächlichen Wohnung?
Gibt es Umbauten, die im Plan nicht auftauchen?
Ist die Wohnflächenberechnung nachvollziehbar?
Stimmen Exposé, Grundriss und Flächenberechnung überein?
Sind Balkon- und Terrassenflächen korrekt angesetzt?
Wurden Nebenflächen unzulässig mitgerechnet?
Wirkt die ausgewiesene Fläche plausibel?
Gibt es auffällige Abweichungen, die preisrelevant sein könnten?

Prüfgedanke:
Zahlen wir für echte Fläche – oder für rechnerische Großzügigkeit?

6. WEG-Protokolle – hier stehen oft die eigentlichen Risiken

Die Protokolle zeigen, was im Haus tatsächlich los ist. Wer sie sauber liest, erkennt häufig die Themen, die im Exposé bewusst klein gehalten wurden.

Wurden Sonderumlagen beschlossen?
Sind Sonderumlagen absehbar?
Gibt es geplante oder diskutierte Maßnahmen an Dach, Fassade, Fenstern, Leitungen, Heizung oder Aufzug?
Tauchen dieselben Probleme wiederholt auf?
Gibt es Streitigkeiten innerhalb der WEG?
Gibt es Konflikte mit der Hausverwaltung?
Gibt es Klagen oder blockierte Beschlüsse?
Gibt es Eigentümer mit Hausgeldrückständen?
Gibt es Hinweise auf Feuchtigkeit, Schimmel, Risse oder technische Mängel?
Gibt es Beschlüsse, die Nutzung, Vermietung oder Sanierung erschweren?

Prüfgedanke:
Kaufen wir eine Wohnung – oder ein laufendes Problem im Mehrparteienhaus?

7. Wirtschaftsplan, Hausgeld und Rücklage – ist die WEG wirtschaftlich stabil?

Hier zeigt sich, ob das Objekt in einer gesunden Gemeinschaft steht oder ob das Haus finanziell auf Verschleiß fährt.

Wie hoch ist das Hausgeld?
Welcher Anteil ist umlagefähig?
Welcher Anteil bleibt dauerhaft beim Eigentümer?
Ist die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage plausibel?
Sind einzelne Kostenpositionen auffällig hoch?
Gibt es ungewöhnliche Kostensteigerungen?
Wie hoch ist die Rücklage aktuell?
Reicht die Rücklage für absehbare Maßnahmen?
Wurde die Rücklage in den letzten Jahren aufgebaut oder laufend aufgezehrt?
Passen Kostenstruktur und Rücklage zum Zustand des Hauses?

Prüfgedanke:
Ist die WEG solide aufgestellt – oder kommt die Rechnung nur zeitversetzt?

8. Verwaltung und Beschlusslage – wie professionell wird das Haus geführt?

Eine schwache Verwaltung kann aus einem guten Objekt ein mühsames Investment machen.

Liegt ein Verwaltervertrag vor?
Sind Laufzeit und Kosten angemessen?
Gibt es Sonderhonorare oder ungewöhnliche Zusatzvergütungen?
Sind offene oder angefochtene Beschlüsse erkennbar?
Wirkt die Verwaltung geordnet und professionell?
Gibt es Anzeichen für organisatorisches Chaos oder schleppende Bearbeitung?

Prüfgedanke:
Wird das Haus geführt – oder nur verwaltet, bis das nächste Problem aufschlägt?

9. Energie, Technik und Sanierungsstand – was kommt auf uns zu?

Oberfläche täuscht. Entscheidend ist der technische Zustand der relevanten Gewerke.

Ist der Energieausweis gültig?
Passt die Energieklasse grob zum Baujahr und Zustand?
Welche Heizungsart ist vorhanden?
Wie alt ist die Heizung?
Wann wurden Fenster erneuert?
Wann wurden Elektro und Sanitär modernisiert?
Wann wurden Leitungen, Stränge, Dach oder Fassade saniert?
Gibt es eine nachvollziehbare Sanierungshistorie?
Liegen Wartungs- oder Prüfberichte vor?
Gibt es technische Themen, die kurzfristig investitionsrelevant werden?

Prüfgedanke:
Ist das Objekt technisch tragfähig – oder nur optisch ordentlich?

10. Vermietung prüfen – bei vermieteter Einheit

Hier zählt nicht die Theorie des Mietvertrags, sondern die Praxis des Zahlungsflusses.

Liegt ein vollständiger Mietvertrag vor?
Gibt es Nachträge?
Wie hoch ist die tatsächliche Kaltmiete?
Was wird tatsächlich gezahlt?
Gibt es Rückstände?
Gab es Mietminderungen?
Ist die Kaution korrekt hinterlegt?
Sind die Nebenkosten sauber geregelt?
Sind die Positionen vollständig umlagefähig?
Gibt es problematische Klauseln oder Streitpotenzial?
Ist der Mieter stabil oder auffällig?

Prüfgedanke:
Kaufen wir verlässlichen Cashflow – oder ein Mietverhältnis mit Konfliktpotenzial?

11. Bauakte, Genehmigungen und Behörden

Besonders wichtig, wenn Grundriss, Ausbau oder Nutzung nicht ganz „standardmäßig“ wirken.

Gibt es bauliche Veränderungen?
Sind diese genehmigt?
Entspricht der Ist-Zustand der offiziellen Aktenlage?
Gibt es Hinweise auf ungenehmigte Umbauten?
Gibt es Baulasten?
Gibt es Altlasten?
Liegt das Objekt in einem Sanierungsgebiet?
Besteht Denkmalschutz?
Gibt es behördliche Auflagen, die Nutzung oder Modernisierung erschweren?

Prüfgedanke:
Ist das Objekt rechtlich sauber – oder steht ein Problem nur noch nicht im Vordergrund?

12. Sonderfälle

Nicht immer relevant, aber wenn doch, dann mit hoher Wirkung.

Erbpacht

Besteht Erbpacht?
Wie lang ist die Restlaufzeit?
Wie hoch ist der Erbbauzins?
Gibt es Anpassungsklauseln?

Hochhaus / aufwendigeres Gemeinschaftseigentum

Gibt es Aufzüge?
Liegen Prüfberichte vor?
Gibt es Brandschutzthemen?
Gibt es besondere Wartungs- oder Instandhaltungspflichten?

Prüfgedanke:
Handelt es sich um eine Standard-ETW – oder um ein Objekt mit Sonderlogik und Sonderkosten?

13. Die 10 Kernfragen für den Akquisiteur

Wenn es schnell gehen muss, müssen diese Fragen beantwortet werden können:

Gibt es Sonderumlagen?
Sind größere Sanierungen absehbar?
Ist die Rücklage ausreichend?
Gibt es Streit in der WEG?
Ist die Wohnfläche plausibel?
Gehören alle Nebenflächen rechtlich zur Einheit?
Ist die Miete belastbar?
Gibt es technische Risiken?
Gibt es rechtliche oder behördliche Risiken?
Was davon ist konkret preisrelevant?

14. Rote Flaggen – hier wird nicht weitergeschoben

Wenn einer dieser Punkte auftaucht, braucht es eine klare Reaktion: Nachverhandlung, Auflage oder Ausstieg.

Sonderumlage beschlossen oder klar absehbar
größere Sanierung ohne ausreichende Rücklage
massive Konflikte in der WEG
problematische Eintragungen im Grundbuch
unplausible Wohnfläche
Nebenflächen rechtlich nicht sauber geregelt
ungenehmigte Umbauten
Mietrückstände oder instabiles Mietverhältnis
auffällige Kostenstruktur
technisch überalterte Kerngewerke
Denkmalschutz, Sanierungsgebiet oder Erbpacht mit Nachteilen
auffällig schwache oder unstrukturierte Verwaltung

15. Abschlussbewertung des Akquisiteurs

Am Ende braucht es keine Materialsammlung, sondern eine Entscheidung.

Ergebnis

Grün – unterlagenseitig tragfähig
Gelb – tragfähig, aber nur mit Abschlag oder Auflagen
Rot – nicht weiterverfolgen

Kurzbewertung

Top 3 Risiken
Top 3 Preisargumente
geschätzter Abschlag in EUR
offene Punkte
Empfehlung: weiter, nachverhandeln oder aussteigen

16. Leitlinie für die Prüfung

Die entscheidende Frage lautet nicht:

„Sind die Unterlagen vollständig?“

Sondern:

Wo liegt das Risiko?
Wo entsteht zusätzlicher Kapitalbedarf?
Wo passt die Geschichte nicht zu den Fakten?
Wo lässt sich der Preis fundiert verhandeln?
Und würden wir dieses Objekt zu diesem Preis mit gutem Gewissen selbst kaufen?

Checkliste Unterlagenprüfung für den Akquisiteur – ETW Ankauf